종부세 공정시장가액비율 60% 유지 논란, 80% 되면 1인당 324만→624만원

2026년은 시행령 조정 시간 부족 등으로 공정시장가액비율 60% 유지에 무게가 실리지만, 80%로만 올려도 1인당 종부세가 324만원에서 624만원으로 뛴다.

결론부터 말하면, 올해(2026년) 11월 종부세 고지에 적용될 공정시장가액비율은 현행 60%로 유지될 가능성이 크다는 관측이 우세합니다. 다만 정부가 이달 말 내놓을 세제개편안에서 이 비율을 시행령으로 올리는 방안이 거론되면서 논란이 이어지고 있는데, 만약 80%로 인상되면 1인당 평균 주택분 종부세가 324만원에서 624만원으로 약 1.9배 뛰는 것으로 분석됩니다.

왜 60%라는 숫자 하나에 온 관심이 쏠리는지, 실제 세 부담이 얼마나 달라지는지 확인된 수치로 짚어드립니다.

공정시장가액비율이 뭐길래

종부세는 공시가격을 그대로 세금으로 매기지 않습니다. 인별로 합산한 공시가격에서 기본공제(1세대 1주택 12억원, 그 외 인별 9억원)를 뺀 뒤, 남은 금액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만듭니다. 즉 이 비율은 세금을 정하는 일종의 할인율이자 조절 손잡이입니다.

핵심은 세율을 건드리지 않아도, 이 비율만 올리면 같은 집·같은 공시가격이라도 세금이 그대로 뛴다는 점입니다. 게다가 세율 변경은 국회 법 개정이 필요하지만, 공정시장가액비율은 정부가 시행령 개정만으로 조정할 수 있습니다. 시행령 한 줄이면 보유세가 뛴다는 말이 나오는 이유입니다.

공정시장가액비율 변천사

2018년	80%	문재인 정부, 매년 5%p씩 인상 시작
2019~2021년	85→90→95%	단계적 인상으로 보유세 급등, 조세저항 논란
2022년~현재	60%	윤석열 정부가 대폭 인하, 현재까지 법정 범위 내 최저 수준 적용
2026년 쟁점	60% 유지 vs 80% 인상	시행령만 고치면 조정 가능 → 세제개편안 최대 관심사

80% 인상 시 세 부담 얼마나 뛰나

국회 분석 자료에 따르면, 2026년 주택분 보유세는 현행 60%를 적용하면 약 8조6995억원으로 추산됩니다. 이 비율을 80%로 올리면 10조658억원으로 15.7%(1조3663억원) 늘고, 문재인 정부 수준인 95%까지 올리면 10조7726억원으로 23.8%(2조731억원) 증가합니다.

1인당 부담으로 보면 체감이 더 큽니다. 2024년 주택분 종부세 과세인원 45만5331명을 기준으로, 1인당 평균 종부세는 현행 324만원에서 80% 적용 시 624만원, 95% 적용 시 780만원으로 뛰는 것으로 분석됐습니다. 여기서 눈여겨볼 점은 이 부담이 다주택자만의 문제가 아니라는 것입니다. 고가 주택을 보유한 1주택자도 공정시장가액비율이 오르면 그대로 세액이 커집니다.

비율별 종부세 부담 비교 (2026년 주택분)

전체 주택분 보유세	8조6995억원	10조658억원 (+15.7%)
1인당 평균 종부세	324만원	624만원 (약 1.9배)
서울 주택분 보유세	4조5191억원	5조4721억원 (+21.1%)
경기 주택분 보유세	2조377억원	2조2580억원 (+10.8%)
95% 적용 시 1인당	-	780만원 (약 2.4배)

지역별로는 고가 아파트가 몰린 서울의 증가폭이 가장 큽니다. 80% 적용 시 서울 부담은 21.1%, 95% 적용 시에는 31.9% 늘어나는 것으로 추산됩니다. 반대로 경기는 10%대 초반으로, 집값 수준에 따라 체감 격차가 벌어진다는 점을 함께 봐야 합니다.

왜 올해는 60% 유지에 무게가 실리나

인상 시나리오가 계속 나오는데도 2026년만큼은 유지 전망이 우세한 데는 실무적 이유가 있습니다. 종부세 과세 기준일은 6월 1일인데, 공정시장가액비율을 조정하려면 시행령 개정에 통상 3개월가량이 필요해 올해분에 반영하기엔 시점이 촉박하다는 지적입니다.

또 지난해 집값 상승으로 공시가격이 오르면서 비율을 그대로 둬도 보유세가 자연 증가하는 구조라, 굳이 비율까지 손댈 유인이 크지 않다는 분석도 나옵니다. 거래세는 그대로 둔 채 보유세만 급격히 올리면 과거와 같은 조세저항이 재발할 수 있다는 점도 정부에 부담입니다. 다만 이는 어디까지나 올해에 국한된 관측으로, 연말 공시가격 보완방안이 마련된 뒤 내년부터 주택 가격대에 따라 60·80% 식으로 차등 인상하는 방향이 추진될 수 있다는 전망이 함께 거론됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 공정시장가액비율은 국회 동의 없이 바꿀 수 있나요?

A. 네. 세율 변경은 법 개정이 필요하지만, 공정시장가액비율은 법에서 정한 범위(60~100%) 안에서 정부가 시행령 개정만으로 조정할 수 있습니다. 그래서 시행령 한 줄로 보유세가 움직인다는 말이 나옵니다.

Q. 올해 11월 고지분에는 60%가 적용되나요?

A. 확정된 것은 아니지만, 과세 기준일(6월 1일)이 이미 지났고 시행령 개정에 시간이 걸려 올해분은 60% 유지 가능성이 크다는 관측이 우세합니다. 최종 방향은 이달 말 세제개편안에서 확인해야 합니다.

Q. 1주택자도 공정시장가액비율 인상 영향을 받나요?

A. 받습니다. 1세대 1주택자는 기본공제가 12억원으로 더 크지만, 공시가격이 이를 넘는 고가 주택이면 공정시장가액비율이 오를 때 과세표준이 커져 세액이 그대로 늘어납니다.

Q. 80%로 오르면 제 종부세도 정확히 1.9배가 되나요?

A. 1.9배는 전체 평균치입니다. 개인별로는 공시가격, 공제액, 세율 구간, 세부담 상한 등에 따라 증가폭이 달라지므로 본인 고지서와 공시가격 기준으로 따져봐야 합니다.

Q. 재산세에도 공정시장가액비율이 있나요?

A. 있습니다. 다만 종부세와 별개로 재산세용 비율이 따로 적용되며, 이번 논란의 핵심은 종부세 공정시장가액비율입니다. 둘을 혼동하지 않는 것이 좋습니다.

Q. 인상되면 언제부터 적용되나요?

A. 세제개편안에 인상 방침이 담기고 하반기 시행령 개정을 거치면, 시장에서는 내년부터 단계적으로 80~100% 수준까지 끌어올리는 방안이 추진될 수 있다는 관측이 나옵니다.

정리하면, 공정시장가액비율은 세율을 건드리지 않고도 보유세를 조절할 수 있는 강력한 손잡이여서 매년 개편 논의의 중심에 섭니다. 2026년은 시점상 60% 유지에 무게가 실리지만, 60%냐 80%냐에 따라 1인당 부담이 300만원 안팎 벌어지는 만큼 이달 말 세제개편안 발표를 직접 확인하는 것이 좋습니다. 본인 종부세는 공시가격과 공제액, 세부담 상한에 따라 크게 달라지므로, 정확한 세액과 절세 판단은 국세청 홈택스 조회와 세무 전문가 상담을 함께 활용하시길 권합니다.

📌 참고 및 출처
헤럴드경제, 파이낸셜뉴스, 뉴스핌 등