전월세 신고제 갱신·변경 신고 의무 총정리, 임대료 오르면 대상·묵시적 갱신은 면제
보증금·월세가 바뀐 갱신계약은 체결 30일 내 신고 대상, 금액 그대로 기간만 늘리거나 묵시적 갱신이면 신고 면제입니다.
전월세 계약을 갱신할 때 헷갈리는 핵심부터 짚으면, 보증금이나 월세가 한 푼이라도 바뀐 갱신계약은 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 하는 '변경 신고' 대상입니다. 반대로 금액은 그대로 두고 계약기간만 연장했거나, 아무 말 없이 자동으로 이어진 묵시적 갱신은 신고하지 않아도 됩니다.
2025년 5월 31일로 길었던 계도기간이 끝나면서, 2025년 6월 1일 이후 체결된 계약부터는 미신고·지연신고에 실제로 과태료가 부과되고 있습니다. 갱신하면서 '기간만 연장이니 신고 안 해도 되겠지' 하고 넘겼다가, 사실은 임대료가 올라 신고 대상이었던 경우가 가장 흔한 실수입니다.
갱신·변경, 신고 대상 vs 면제 기준
전월세 신고제(주택 임대차 계약 신고제)는 보증금 6천만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 임대차 계약이 대상입니다. 둘 다가 아니라 둘 중 하나만 넘어도 신고 의무가 생깁니다.
갱신계약에서는 '금액 변동'이 신고 여부를 가르는 기준점입니다. 법령상 보증금과 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 갱신은 신고 대상에서 제외되기 때문입니다. 즉 5% 인상이든 소폭 인하든 금액이 달라졌다면 변경 신고를, 계약서를 다시 쓰지 않고 조건 그대로 이어간다면 신고 면제로 이해하면 됩니다. 대상 지역은 수도권(서울·경기·인천) 전역과 광역시, 세종시, 제주시, 그리고 도(道)의 시(市) 지역입니다. 군(郡) 지역은 대체로 제외됩니다.
갱신 상황별 신고 의무
| 보증금·월세 그대로, 기간만 연장 | 신고 면제 | 조건 변화가 없으니 별도 신고 불필요 |
|---|---|---|
| 임대료 인상(5% 등) 반영한 갱신 | 변경 신고 대상 | 체결일로부터 30일 내 신고해야 안전 |
| 임대료 인하·보증금 조정 갱신 | 변경 신고 대상 | 금액이 '바뀌면' 방향과 무관하게 대상 |
| 묵시적 갱신(자동 연장) | 신고 면제 | 새 계약서·신고 모두 불필요 |
| 신규 계약(보증금 6천 초과 등) | 신고 대상 | 30일 내 신고, 미신고 시 과태료 |
묵시적 갱신은 왜 신고 면제일까
묵시적 갱신은 임대인과 임차인 어느 쪽도 계약 만료 전 정해진 기간 안에 '계약을 끝내겠다' 또는 '조건을 바꾸겠다'는 통보를 하지 않아 이전과 같은 조건으로 계약이 자동 연장된 상태를 말합니다. 새로 계약서를 쓰지 않고 조건 변화도 없기 때문에, 신고제 취지상 새로 신고할 내용 자체가 없어 면제됩니다.
다만 주의할 점이 있습니다. 묵시적 갱신이라도 임대인과 서로 합의해 임대료를 조정했다면 그 순간부터는 '조건이 바뀐 갱신'이 되어 변경 신고 대상으로 성격이 달라집니다. 또한 신고 면제라고 해서 확정일자 효력까지 사라지는 것은 아니며, 처음 계약 때 받아둔 확정일자와 대항력은 그대로 유지됩니다.
미신고·지연 과태료, 얼마나 부과되나
국토교통부는 계도기간 종료와 함께 부담을 낮추기 위해 지연신고·미신고 과태료의 상한을 기존 최대 100만원에서 30만원으로 인하했습니다. 거짓 신고는 여전히 최대 100만원까지 부과될 수 있어, '늦게라도 사실대로 신고'하는 편이 유리합니다.
실제 금액은 계약 규모와 지연 기간에 따라 차등 적용됩니다. 알려진 기준으로는 계약금액이 1억원 미만이고 지연 기간이 3개월 이하면 2만원 수준에서 시작하고, 계약금액이 5억원 이상이면서 지연이 2년을 넘거나 공동신고를 거부한 경우 최대 30만원까지 올라갑니다. 소액이라도 반복되거나 방치하면 부담이 커지므로, 갱신·변경 여부가 애매할 때는 신고해두는 쪽이 안전합니다.
과태료·신고 핵심 기준
| 신고 기한 | 계약 체결일로부터 30일 이내 | 달력에 바로 표시해두는 것이 안전 |
|---|---|---|
| 지연·미신고 과태료 | 최대 100만원 → 30만원으로 인하 | 부담은 줄었지만 부과는 실제 진행 중 |
| 거짓 신고 | 최대 100만원 | 금액 축소·허위 기재는 위험, 사실대로 |
| 소액 사례 | 1억 미만·3개월 이하 지연 시 2만원 수준 | 짧은 지연은 소액이니 늦게라도 신고 |
| 확정일자 | 임대차 신고 시 자동 부여·수수료 면제 | 따로 신청·방문할 필요 없음 |
온라인 신고 방법과 확정일자 자동부여
신고는 주택 소재지 주민센터를 방문하거나, 부동산거래관리시스템(RTMS) 온라인으로 할 수 있습니다. 온라인에서는 임대차 신고서를 작성하고 계약서(캡처·사진 포함)를 첨부한 뒤 전자서명하면 신고필증을 받을 수 있습니다. 계약 당사자 중 한 명만 신고해도 되고, 대리 신고도 가능합니다.
가장 실용적인 혜택은 확정일자 자동부여입니다. 임대차 신고를 마치면 별도로 확정일자를 신청하지 않아도 자동으로 부여되고 수수료도 면제됩니다. 계약서가 없는 경우에도 계약 내용을 확인할 수 있는 문서나 통장 입금 내역 등 입증 서류가 있으면 신고가 가능합니다. 갱신·변경 신고 역시 같은 방식으로 처리하면 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 임대료를 5%만 올린 갱신계약도 신고해야 하나요?
A. 네, 금액이 바뀐 갱신이므로 변경 신고 대상입니다. 인상 폭과 관계없이 보증금이나 월세가 달라졌다면 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고하는 것이 안전합니다.
Q. 묵시적 갱신인데 신고 안 하면 과태료가 나오나요?
A. 조건 변화가 없는 순수 묵시적 갱신은 신고 대상이 아니므로 과태료 대상이 아닙니다. 다만 임대료를 조정하기로 합의했다면 그 시점부터는 변경 신고 대상이 됩니다.
Q. 신고를 깜빡해서 며칠 늦었는데 과태료가 큰가요?
A. 지연·미신고 과태료 상한은 30만원으로 인하됐고, 계약금액이 작고 지연이 짧으면 2만원 수준에서 시작하는 것으로 알려져 있습니다. 방치할수록 커지므로 늦게라도 신고하는 편이 유리합니다.
Q. 임대인과 임차인 둘 다 신고해야 하나요?
A. 계약 당사자 중 한 명만 신고해도 공동신고로 처리됩니다. 온라인 신고 시 계약서를 첨부하면 상대방이 별도로 하지 않아도 됩니다.
Q. 우리 집은 보증금 5천만원에 월세 25만원인데 대상인가요?
A. 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 중 하나라도 넘어야 대상입니다. 두 금액 모두 기준 이하라면 신고 의무가 없습니다.
Q. 확정일자를 따로 받아야 보증금이 보호되나요?
A. 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되고 수수료도 면제됩니다. 별도로 확정일자를 신청할 필요는 없습니다.
정리하면 갱신·변경 신고의 판단 기준은 단순합니다. '금액이 바뀌었는가'만 확인하면 됩니다. 보증금·월세가 달라진 갱신은 30일 내 변경 신고, 조건 그대로거나 묵시적 갱신이면 면제입니다. 애매하다면 신고해두는 쪽이 과태료 위험도 없고 확정일자도 자동으로 챙길 수 있어 유리합니다.
본 글은 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 계약의 신고 대상 여부와 과태료 적용은 계약 조건·지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 정확한 판단은 관할 주민센터나 부동산거래관리시스템 안내를 확인하시기 바랍니다.
📌 참고 및 출처
국토교통부 보도자료(과태료 계도기간 종료·기준 인하), 찾기쉬운 생활법령정보 - 주택 임대차 계약 신고제, 부동산거래관리시스템(RTMS) - 임대차 신고·확정일자 등