2026 양도세 중과유예 종료, 2주택 세율 최대 65%와 장특공제 변화

2026년 5월 10일부터 조정대상지역 2주택자는 2년 이상 보유 주택을 팔 때 기본세율에 20%p를 더한 26~65%를 적용받고, 중과 대상이면 장기보유특별공제가 빠집니다.

2026년 5월 9일 양도분까지 한시 적용되던 다주택자 양도소득세 중과 유예가 끝났습니다. 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 양도하는 2주택자는 2년 이상 보유 기준 기본세율에 20%p를 더하고, 3주택 이상은 30%p를 더합니다. 따라서 2주택자의 세율 범위는 기본세율 6~45%에 가산한 26~65%, 3주택 이상은 36~75%입니다. 현재 조정대상지역은 서울 전 지역과 경기 과천·광명·의왕·하남, 성남 일부, 수원 일부, 안양 동안구, 용인 수지구입니다.

중요한 점은 세율만 올라가는 것이 아니라 중과 대상 주택에는 장기보유특별공제도 적용되지 않는다는 사실입니다. 반대로 비조정대상지역 주택은 다주택자라는 이유만으로 이 중과세율을 적용하지 않습니다.

2주택 세율, 기본세율에 20%p

아래 표는 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 기준으로 정리한 세율입니다. 기본세율은 과세표준 구간별 초과누진세율이므로 양도차익 전체에 같은 비율을 단순히 곱하는 방식이 아닙니다. 예를 들어 과세표준이 6억9,750만원이면 기본세율 42% 구간에 해당하고, 2주택자는 여기에 20%p를 더해 62%를 적용합니다.

보유기간이 2년 미만이면 별도 단기보유 세율과 중과세율을 비교해 더 큰 산출세액을 적용할 수 있습니다. 국세청 기준으로 주택을 1년 미만 보유하면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%가 적용될 수 있으므로, 단순히 26~65% 표만 보고 계산하면 안 됩니다.

2026년 5월 10일 이후 기본세율과 중과세율

1,400만원 이하	6%	26%	36%	과세표준 구간별로 세율이 달라집니다.
1,400만원 초과~5,000만원 이하	15%, 누진공제 126만원	35%	45%	누진공제를 반영해야 실제 산출세액이 나옵니다.
5,000만원 초과~8,800만원 이하	24%, 누진공제 576만원	44%	54%	양도차익과 과세표준을 혼동하지 않아야 합니다.
8,800만원 초과~1억5,000만원 이하	35%, 누진공제 1,544만원	55%	65%	공제 적용 여부에 따라 구간이 달라질 수 있습니다.
1억5,000만원 초과~3억원 이하	38%, 누진공제 1,994만원	58%	68%	2주택자는 기본세율보다 20%p 높습니다.
3억원 초과~5억원 이하	40%, 누진공제 2,594만원	60%	70%	3주택 이상은 기본세율보다 30%p 높습니다.
5억원 초과~10억원 이하	42%, 누진공제 3,594만원	62%	72%	국세청 예시의 2주택자 세율 구간입니다.
10억원 초과	45%, 누진공제 6,594만원	65%	75%	표의 최고세율이며 지방소득세는 별도입니다.

유예 종료 후 세금이 달라지는 이유

중과 유예 종료의 실제 부담은 세율과 공제의 변화를 함께 봐야 합니다. 국세청은 양도가액 20억원, 취득가액 10억원, 15년 보유, 필요경비 없음인 사례를 제시했습니다. 유예 기간에는 15년 보유에 따른 일반 장기보유특별공제 30%를 적용해 양도차익 10억원에서 3억원을 뺐지만, 중과가 적용되면 장기보유특별공제를 빼지 않습니다.

그 결과 같은 사례에서 유예 중 2주택자의 과세표준은 6억9,750만원, 산출세액은 2억5,701만원이었습니다. 중과 후에는 과세표준이 9억9,750만원으로 늘고 62% 세율이 적용돼 산출세액이 5억8,251만원으로 계산됩니다. 3주택 이상은 같은 과세표준에 72%를 적용해 산출세액이 6억8,226만원입니다. 이는 국세청이 제시한 가정 사례의 국세 산출세액으로, 실제 신고에서는 취득·개량·양도 관련 필요경비와 특례 여부를 다시 확인해야 합니다.

국세청 예시로 보는 유예 전후 세액

양도가액 20억원, 취득가액 10억원, 15년 보유	과세표준 6억9,750만원, 42%, 2억5,701만원	과세표준 9억9,750만원, 62%, 5억8,251만원	과세표준 9억9,750만원, 72%, 6억8,226만원	필요경비 없음·지방소득세 제외 가정이며 실제 세액은 증빙과 특례에 따라 달라집니다.

예외 기간과 홈택스 계산 순서

현재 2026년 8월 16일 기준으로도 5월 9일 이전에 정식 매매계약을 체결하고 계약금 지급 사실이 증빙되는 일부 거래는 유예 연장이 남아 있을 수 있습니다. 강남·서초·송파·용산구 주택은 계약일부터 4개월 내 잔금·등기를 마쳐야 하며, 5월 9일 계약분의 기준일은 9월 9일입니다. 그 밖의 조정대상지역 주택은 계약일부터 6개월 내 완료해야 하며, 5월 9일 계약분은 11월 9일까지입니다. 가계약이나 토지거래허가 전 사전 약정은 정식 계약으로 인정되지 않을 수 있으므로 계약서와 금융거래내역을 함께 보관해야 합니다.

계산은 다음 순서가 안전합니다. 먼저 양도 주택의 소재지가 조정대상지역인지 확인하고, 주택 수에 조합원입주권과 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권이 포함되는지 점검합니다. 이후 보유기간, 양도일, 취득가액, 필요경비를 정리한 뒤 홈택스에서 세금신고 → 양도소득세 신고 → 모의계산 → 비과세·중과세 자가진단으로 중과 여부를 확인합니다. 예상세액은 모의계산 → 양도소득세 자동계산에서 기본사항, 거래금액, 기타사항을 입력해 따로 계산하면 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 2주택자라면 어디서 팔든 20%p가 더해지나요?

A. 아닙니다. 다주택자 중과는 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용됩니다. 비조정대상지역 주택은 다주택자라는 이유만으로 중과 대상이 되지 않으며, 일시적 2주택 등 별도 특례와 중과 배제 요건도 확인해야 합니다.

Q. 15년 보유한 2주택이면 장기보유특별공제 30%를 받을 수 있나요?

A. 중과 대상이라면 받을 수 없습니다. 일반 장기보유특별공제는 3년 이상 보유 시 연 2%, 15년 이상 최대 30%지만, 조정대상지역 다주택자 중과가 적용되는 주택에는 이 공제가 배제됩니다.

이번 제도 변화에서 가장 먼저 확인할 숫자는 매도가가 아니라 과세표준입니다. 양도차익에서 인정되는 필요경비와 장기보유특별공제를 먼저 정리한 뒤, 중과 대상인지와 2주택·3주택 이상 여부를 나눠야 세율을 잘못 적용하지 않습니다. 양도소득세 예정신고·납부기한은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내이므로, 계약서·계약금 증빙·취득 및 수선비 영수증을 기준으로 홈택스 계산 결과를 다시 대조하는 것이 우선입니다.

📌 참고 및 출처
· 국세청 다주택 중과유예 종료 안내
· 대한민국 정책브리핑 양도세 중과유예 종료
· 국세청 양도소득세 세율
· 국세청 장기보유특별공제율
· 국세청 양도소득세 세액계산 흐름도