서울 전역·경기 12곳 규제지역 지정, 25억 초과 주담대 2억·2년 실거주 의무 정리
2025년 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶였고, 갭투자 금지와 대출한도 축소가 2026년 말까지 이어집니다.
2025년 10월 15일 발표된 부동산 대책으로 서울 25개 구 전역과 경기 12곳이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 '3종 세트'로 한꺼번에 묶였습니다. 이 조치는 2026년 12월 31일까지 유효하기 때문에 지금 이 지역에서 집을 사거나 전세를 낀 매매를 계획한다면 여전히 그대로 적용됩니다.
핵심만 먼저 짚으면 이렇습니다. 규제지역 아파트는 매수 후 2년간 직접 살아야 해서 전세를 끼고 사는 갭투자가 원천 봉쇄됐고, 주택담보대출은 집값이 비쌀수록 한도가 뚝뚝 떨어져 25억원 초과 주택은 최대 2억원까지만 나옵니다. 무주택 실수요자도 예외 없이 LTV 40%(생애최초 70%)와 전입 의무를 적용받습니다.
규제지역 지정된 서울·경기 12곳 어디
서울은 자치구 구분 없이 25개 구 전역이 대상입니다. 경기도는 집값 상승이 가팔랐던 12개 시·구가 지정됐는데, 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시입니다.
여기서 중요한 건 세 가지 규제가 '동시에' 걸렸다는 점입니다. 조정대상지역과 투기과열지구는 2025년 10월 16일부터, 토지거래허가구역(토허구역)은 10월 20일부터 효력이 발생했습니다. 특히 토허구역은 계약일 기준 10월 20일부터 적용돼, 이 날짜 이후 매매계약을 맺으면 실거주 의무가 자동으로 따라붙습니다. 내 물건이 이 목록에 들어가는지부터 확인하는 게 첫 단계입니다.
규제지역 지정 지역과 시행일
| 서울 | 25개 구 전역 | 구 단위 예외 없음 — 전 지역 동일 규제 |
|---|---|---|
| 경기 12곳 | 과천·광명·의왕·하남, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 용인 수지 | 시 전체가 아닌 '구 단위' 지정도 있어 주소지 정확히 확인 |
| 조정대상지역·투기과열지구 | 2025.10.16 시행 | LTV·세금 중과가 이날부터 적용 |
| 토지거래허가구역 | 2025.10.20 시행 | 이 날짜 이후 계약분부터 실거주 의무 |
| 지정 기간 | ~2026.12.31 | 현재도 유효, 연장 여부는 정부 발표 확인 필요 |
갭투자 금지, 2년 실거주 의무의 실제 조건
이번 대책의 가장 강력한 부분은 토허구역 내 아파트에 붙는 '2년 실거주 의무'입니다. 규제지역 아파트를 사려면 토지거래 허가를 받아야 하고, 허가 조건으로 잔금일 이후 2년간 본인이 직접 거주해야 합니다. 결국 전세보증금으로 잔금을 치르는 갭투자가 불가능해진 것입니다.
주의할 점은 적용 기준일입니다. 실거주 의무는 2025년 10월 20일 이후 매매계약분부터 적용되므로, 그 전에 계약을 마친 경우와는 상황이 다릅니다. 또한 실거주 시점은 '잔금일(소유권 이전) 이후'부터 계산됩니다. 청약 당첨자의 전매제한도 규제지역 지정 공고일부터 즉시 적용되며, 기존에 분양권을 갖고 있던 사람은 1회에 한해 전매가 허용되는 점도 함께 알아두면 좋습니다.
주담대 한도와 LTV, 실수요자가 챙길 점
대출 규제가 실수요자에게 가장 체감이 큰 부분입니다. 규제지역에서 유주택자는 LTV가 사실상 0%로 주담대가 막히고, 무주택자는 LTV 40%가 적용됩니다. 생애최초 구입자는 70%까지 가능하지만 6개월 이내 전입 의무가 붙습니다(생애최초 디딤돌대출은 1개월 이내).
여기에 집값 구간별로 대출 한도에 상한선(캡)이 별도로 걸립니다. 시가 15억원 이하는 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원까지만 빌릴 수 있습니다. 예를 들어 20억원짜리 아파트를 무주택자가 산다면 LTV 40%로는 8억원이지만, 4억원 캡에 걸려 실제로는 4억원만 나옵니다. 여기에 스트레스 금리가 1.5%에서 3.0%로 올라 대출 심사 시 소득 대비 한도가 더 줄어드니, 자금 계획을 반드시 캡 기준으로 다시 짜야 합니다.
집값 구간별 주담대 한도(무주택 기준)
| 15억원 이하 | 무주택 40% | 최대 6억원 |
|---|---|---|
| 15억 초과~25억 이하 | 무주택 40% | 최대 4억원 |
| 25억원 초과 | 무주택 40% | 최대 2억원 |
| 유주택자 | 0% | 규제지역 내 주담대 사실상 불가 |
| 생애최초 | 70% | 6개월 내 전입 의무(디딤돌 1개월) |
세금은 어떻게 달라지나
규제지역 지정은 세금에도 연쇄적으로 영향을 줍니다. 조정대상지역에서 취득한 주택은 1세대 1주택 양도세 비과세를 받으려면 '2년 이상 실거주' 요건을 채워야 합니다. 단순 보유만으로는 비과세가 안 되므로, 실거주 계획이 없다면 세금 부담이 커집니다.
다주택자는 취득세가 2주택 8%, 3주택 이상 12%로 중과되고, 양도 시 장기보유특별공제 배제 등 부담이 더해집니다. 전세대출도 1주택자는 한도 2억원으로 제한되고 조건부 전세대출이 금지됐습니다. 세금·대출 규제가 촘촘하게 얽혀 있어, 개인 상황에 따라 유불리가 크게 갈리므로 계약 전 세무사나 대출 상담을 받아보는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q. 지금(2026년 7월)도 이 규제가 적용되나요?
A. 네. 규제지역·토허구역 지정 기간이 2026년 12월 31일까지로 현재도 유효합니다. 연장 또는 해제 여부는 정부의 추가 발표를 확인해야 합니다.
Q. 전세를 끼고 규제지역 아파트를 살 수 있나요?
A. 사실상 불가능합니다. 토허구역 내 아파트는 잔금일 이후 2년간 본인 실거주가 의무여서 세입자를 두는 갭투자가 원천 차단됩니다.
Q. 무주택자도 대출이 줄어드나요?
A. 네. 무주택자는 LTV 40%가 적용되고, 집값 구간별 한도 캡(15억 이하 6억, 25억 초과 2억)에 걸립니다. 생애최초는 70%까지 가능하나 6개월 내 전입 의무가 있습니다.
Q. 25억원 아파트를 사면 대출이 얼마나 나오나요?
A. 25억원 초과 주택은 한도 캡이 2억원이라, LTV와 무관하게 최대 2억원까지만 주담대가 가능합니다. 나머지는 자기자금으로 마련해야 합니다.
Q. 1주택 양도세 비과세를 받으려면 어떻게 하나요?
A. 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 실제 거주 요건을 채워야 비과세가 적용됩니다. 보유만으로는 요건을 충족하지 못합니다.
Q. 경기도는 시 전체가 다 규제지역인가요?
A. 아닙니다. 성남·수원·안양·용인처럼 특정 구만 지정된 곳이 있어, 내 주소지가 정확히 대상 구에 포함되는지 반드시 확인해야 합니다.
10·15 대책은 서울과 경기 핵심지의 집값 과열을 잡기 위한 초강수 규제로, 갭투자 봉쇄·대출 한도 축소·실거주 의무가 한꺼번에 작동합니다. 무주택 실수요자라면 생애최초 LTV 70%와 전입 의무를 활용해 자금 계획을 캡 기준으로 다시 세우는 것이 현실적입니다.
다만 지정 지역과 시행일, 세금 중과 여부는 개인의 주택 수·취득 시점에 따라 결과가 크게 달라집니다. 이 글은 정보 제공 목적이며, 실제 계약과 세금·대출 판단은 국토교통부·금융위 공고와 세무사·금융기관 상담을 통해 최종 확인하시기 바랍니다.
📌 참고 및 출처
대한민국 정책브리핑(국토교통부), 경향신문 10·15 대책 Q&A, 한국경제, 금융위원회 주요정책문답 등