2026 다주택자 양도세 중과 재개, 20억 주택 3억 더 낸다

2026년 5월 10일부터 조정대상지역 주택을 파는 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해지고 장기보유특별공제도 받을 수 없다.

다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 끝났다. 5월 10일 이후 조정대상지역의 2년 이상 보유 주택을 양도하면 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되며 장기보유특별공제도 배제된다.
국세청 사례처럼 양도가 20억원·취득가 10억원인 15년 보유 주택은 중과 전 산출세액 2억5,701만원이 2주택자 5억8,251만원, 3주택자 6억8,226만원으로 커진다.

양도세 중과 대상부터 확인

중과 재개가 모든 다주택자에게 자동 적용되는 것은 아니다. 양도일 현재 다주택자가 조정대상지역에 있는 2년 이상 보유 주택을 파는지가 핵심이다. 주택 수에는 조합원입주권과 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권도 포함될 수 있다.
2026년 3월 국세청이 안내한 조정대상지역은 서울 25개 구와 경기 과천·광명·의왕·하남, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구다. 다만 장기임대주택, 상속주택 등 시행령상 중과 배제 주택은 별도 판정이 필요하므로 단순히 등기부상 주택 개수만 세면 오류가 생길 수 있다.

2026 다주택자 양도세 중과 구조

2주택자	기본세율 6~45%에 20%포인트 가산	과세표준 구간에 따라 적용세율이 최고 65%까지 올라갈 수 있다.
3주택 이상	기본세율에 30%포인트 가산	적용세율이 최고 75%까지 올라갈 수 있어 매도 순서가 중요하다.
장기보유특별공제	중과 대상 주택은 적용 배제	오래 보유했더라도 보유기간 공제가 사라져 과세표준까지 커진다.
기본공제	양도소득금액에서 연 250만원 공제	같은 자산군에서 연간 한 번 적용되므로 여러 채를 같은 해 팔 때 확인해야 한다.
양도 시기	원칙적으로 대금 청산일	잔금 전에 등기하면 등기접수일이 양도일이 될 수 있어 계약일만 보면 안 된다.

20억 주택 중과 계산

계산 순서는 양도가액에서 취득가액과 증빙 가능한 필요경비를 빼 양도차익을 구한 뒤, 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제를 차감해 과세표준을 산출하는 방식이다. 취득·양도 중개수수료와 법무사비용 등은 홈택스 입력 대상이 될 수 있으므로 영수증과 이체내역을 챙겨야 한다.
국세청의 공식 비교는 필요경비가 없는 15년 보유 주택을 전제로 한다. 중과 전에는 양도차익 10억원의 30%인 3억원을 장기보유특별공제로 차감하지만, 중과 재개 후에는 공제액이 0원이 된다. 아래 금액은 국세청이 제시한 양도소득세 산출세액으로, 개인별 감면·세액공제 등은 반영하지 않은 비교값이다.

양도가 20억원·취득가 10억원 계산 사례

중과 유예 적용	장특공제 3억원, 과세표준 6억9,750만원, 산출세액 2억5,701만원	15년 보유 일반 장특공제율 30%가 반영된 기준값이다.
중과 재개 2주택	장특공제 0원, 과세표준 9억9,750만원, 산출세액 5억8,251만원	유예 적용 때보다 산출세액이 3억2,550만원 늘어난다.
중과 재개 3주택 이상	장특공제 0원, 과세표준 9억9,750만원, 산출세액 6억8,226만원	유예 적용 때보다 4억2,525만원 증가한다.
실제 계산 입력값	양도가액·취득가액·취득세·자본적 지출·중개수수료·보유 주택	필요경비 증빙 누락과 중과 배제 주택 오판이 예상세액을 크게 바꿀 수 있다.

5월 9일 계약 예외

토지거래허가 대상이 아닌 주택은 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이 증빙돼야 예외를 검토할 수 있다. 강남·서초·송파·용산구는 계약일부터 4개월, 2025년 10월 16일 새로 지정된 나머지 조정대상지역은 6개월 이내에 양도해야 한다. 가계약만 하고 5월 10일 이후 정식 계약과 계약금 지급을 마친 경우에는 국세청 사례상 예외가 인정되지 않았다.
토지거래허가 대상 주택은 현재 시행령이 별도 특례를 둔다. 5월 9일까지 허가를 신청하고 실제 허가를 받은 뒤 매매계약과 계약금 수령이 확인돼야 한다. 5월 10일 이후 계약했다면 기존 4개 구는 9월 9일, 새 조정대상지역은 11월 9일까지 양도해야 하므로 허가신청서·계약서·계약금 금융내역·잔금일을 한 묶음으로 확인해야 한다.

계약일 예외 체크표

비허가 주택	5월 9일까지 계약·계약금 증빙 후 4개월 또는 6개월 안에 양도	계약서만 있고 계약금 이체 증빙이 없으면 예외 판단이 어려울 수 있다.
토지거래허가 주택	5월 9일까지 허가 신청, 이후 허가·계약·계약금 요건 충족	허가 신청일이 특례의 출발점이므로 접수증을 보관한다.
5월 10일 이후 허가주택 계약	기존 4개 구 9월 9일, 새 지정지역 11월 9일까지 양도	계약기한과 별도로 최종 양도기한을 넘기지 않아야 한다.
가계약 후 정식계약	5월 9일까지 정식 계약과 계약금 수령이 확인되지 않으면 원칙적으로 제외	가계약금만 보낸 날짜를 정식 계약일로 오인하지 않는다.

신고 전 계산 순서

먼저 양도일 기준 세대의 주택·입주권·분양권 목록을 만든 뒤 중과 배제 주택을 구분한다. 다음으로 양도 주택이 그 양도일에 조정대상지역인지 확인하고, 계약 특례가 있다면 계약금과 허가신청 증빙을 대조한다. 그 후 홈택스의 조정대상지역 중과세 자가진단과 양도소득세 자동계산에 취득가·필요경비를 입력하는 순서가 안전하다.
예정신고와 납부는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내다. 납부세액이 1천만원을 넘으면 국세청 기준에 따라 분납할 수 있으며, 2천만원 이하는 1천만원 초과분, 2천만원 초과는 전체 세액의 50%까지 나눠 낼 수 있다.

자주 묻는 질문

Q. 조정대상지역 밖 주택도 중과되나요?

A. 다주택자가 조정대상지역 밖의 주택을 양도하는 경우에는 해당 사유만으로 다주택 중과세율이 적용되는 구조는 아니다. 다만 단기보유 세율 등 다른 과세요건은 별도로 확인해야 한다.

Q. 15년 보유하면 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?

A. 중과 대상이면 보유기간이 길어도 장기보유특별공제가 배제된다. 중과 대상이 아니라면 일반 토지·건물은 국세청 안내 기준 1년당 2%, 최대 15년 30% 공제를 검토할 수 있다.

Q. 계약일과 잔금일 중 어느 날이 양도일인가요?

A. 원칙은 대금을 청산한 날이다. 잔금 전에 소유권이전등기를 접수했다면 등기접수일이 양도일이 될 수 있다.

Q. 5월 9일 가계약도 예외로 인정되나요?

A. 국세청 사례에서는 5월 9일 가계약 후 5월 12일 정식 계약과 계약금 지급을 한 경우 예외를 인정하지 않았다. 정식 매매계약과 계약금 수령 증빙이 중요하다.

Q. 분양권도 주택 수에 포함되나요?

A. 국세청 안내에 따르면 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 중과 판정 시 주택 수에 포함될 수 있다. 조합원입주권도 함께 점검해야 한다.

Q. 예상 양도세는 어디서 계산하나요?

A. 홈택스에서 모의계산, 조정대상지역 중과세 자가진단, 양도소득세 자동계산 순으로 확인할 수 있다. 실제 신고 전에는 취득계약서와 필요경비 증빙을 반영해 다시 계산하는 것이 좋다.

중과 재개 뒤에는 가산세율보다 장기보유특별공제 배제가 세액을 더 크게 흔들 수 있다. 매도 후보 주택별로 조정대상지역 여부, 중과 배제 가능성, 양도차익과 계약 특례를 각각 계산한 뒤 순서를 정해야 한다. 이 내용은 일반적인 세금 정보이며, 상속·임대주택·일시적 다주택이나 계약 특례가 얽힌 거래는 양도 전에 세무 전문가 또는 국세상담센터를 통해 개별 사실관계를 확인하는 것이 안전하다.

📌 참고 및 출처
· 국세청 다주택 중과유예 종료 안내
· 국가법령정보센터 소득세법 시행령 개정이유
· 국가법령정보센터 다주택 중과 배제 주택 연계정보
· 국세청 양도소득세 신고 안내