다주택자 양도세 중과 5월 부활, 최고 82.5%로 뛴 세율과 지금 매도 전략

2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택 양도세 중과가 4년 만에 재적용돼 3주택자는 지방소득세 포함 최고 82.5%까지 오른다. 장특공 배제와 조정지역 확대까지 지금 판단 기준을 정리한다.

2026년 5월 10일부터 조정대상지역 안에 있는 주택을 파는 다주택자에게 양도세 중과가 4년 만에 다시 적용됐습니다. 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해져, 3주택자의 경우 국세만 최고 75%, 여기에 지방소득세(양도세액의 10%)를 더하면 실질 최고세율이 82.5%까지 올라갑니다.
정부는 2022년 5월 10일 시작한 한시 배제를 세 차례 연장했지만 이번엔 재연장 없이 5월 9일자로 종료했습니다. 즉 지금은 이미 '중과가 살아 있는' 상태이고, 남은 카드는 매도 시점·순서·예외 활용을 얼마나 정확히 계산하느냐로 좁혀졌습니다.

5월 10일부터 달라진 양도세 중과 세율

중과의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 기본세율에 주택 수에 따른 가산세율이 붙습니다. 둘째, 중과 대상 주택은 장기보유특별공제(장특공)가 아예 배제됩니다. 오래 보유해 양도차익이 클수록 장특공(최대 30%) 배제의 타격이 더 크며, 세액 차이가 수천만 원에서 수억 원까지 벌어질 수 있습니다.
양도 시점은 잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 '빠른 날'로 판단합니다. 5월 9일까지 잔금을 못 넘겼다면 원칙적으로 중과 대상이라는 뜻이므로, 계약서 날짜가 아니라 실제 잔금·등기일을 기준으로 본인 상황을 다시 확인해야 합니다.

주택 수별 양도세 중과 세율(조정대상지역)

1세대 2주택	기본세율 + 20%p (최고 65%)	지방소득세 포함 시 최고 71.5%, 장특공 배제
1세대 3주택 이상	기본세율 + 30%p (최고 75%)	지방소득세 포함 최고 82.5%, 차익 절반 이상이 세금
기본세율(참고)	과세표준 6~45% 누진	1주택·비과세·중과 배제 대상은 여기만 적용
장기보유특별공제	중과 시 적용 배제	10년 보유 30% 공제가 0원 되는 게 핵심 타격

조정대상지역이 서울 전역으로 확대됐다

중과는 '조정대상지역 소재 주택'에만 적용되는데, 이 사정권이 크게 넓어진 점이 이번 부활의 진짜 무게입니다. 정부는 2025년 10월 15일 대책으로 10월 16일부터 서울 25개 자치구 전역을 규제지역으로 묶었습니다. 기존 강남·서초·송파·용산 4곳 외에 나머지 21개 구가 모두 새로 지정된 것입니다.
경기권도 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남 등 12곳이 지정됐습니다. 예전엔 '우리 동네는 조정지역이 아니라 중과 대상이 아니다'라던 집이 이제는 중과 사정권에 들어온 경우가 많으니, 매도 전 소재지의 규제지역 여부부터 반드시 재확인해야 합니다.

강남3구·용산 유예 보완조치와 예외

다만 시장 충격을 줄이기 위한 보완장치가 있었습니다. 강남·서초·송파와 용산구 소재 주택은 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하고 계약일로부터 4개월 이내에 잔금을 치르면 중과에서 제외됩니다. 이 요건에 해당하는 거래라면 아직 잔금 전이어도 기한 내 마무리로 중과를 피할 수 있습니다.
실거주 의무도 완화돼, 기존 세입자 계약이 끝날 때까지는 입주하지 않아도 되며 늦어도 2028년 2월 11일까지 입주하면 됩니다. 이와 별개로 상속주택, 장기 등록임대주택, 일정 요건을 갖춘 저가주택 등은 중과 배제 대상이 될 수 있어, 내 주택 수 계산에서 빠지는지부터 따져봐야 합니다.

지금 다주택자의 상황별 대응

비거주·임대수익 낮은 집	매도 우선 검토	차익 큰 주택보다 차익 적은 주택 먼저 팔아 중과 부담 축소
핵심 입지·실거주 예정	보유(버티기)도 유효	실거주 2년 채우면 1주택 비과세 전환 가능성
증여·법인 전환 고려	신중, 세무사 필수	취득세·증여세·이월과세 등 다른 세금이 더 클 수 있음
매도 순서 설계	차익 적은 주택→최종 1주택	마지막 남긴 집을 실거주로 비과세 노리는 순서가 유리

실무에서 가장 중요한 건 '감이 아니라 계산'입니다. 보유·거주기간, 취득가액, 양도차익, 조정지역 여부를 모두 넣은 세금 시뮬레이션을 돌린 뒤에야 매도·보유가 갈립니다. 특히 여러 채를 순차 매도할 계획이라면, 차익이 작은 집부터 정리하고 가장 오래 보유·거주할 집을 마지막에 남겨 1주택 비과세로 마무리하는 순서 설계가 세부담을 크게 줄여줍니다.

자주 묻는 질문

Q. 5월 10일 이후엔 무조건 중과인가요?

A. 조정대상지역 소재 주택을 다주택자가 팔 때 중과됩니다. 비조정지역 주택, 상속·장기임대 등 예외 대상, 1주택 비과세 요건 충족분은 중과에서 빠질 수 있어 개별 확인이 필요합니다.

Q. 계약은 5월 전에 했는데 잔금이 늦어졌어요.

A. 양도 시점은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날로 봅니다. 강남3구·용산은 5월 9일 이전 계약 + 계약일로부터 4개월 내 잔금이면 중과 배제 요건에 해당하는지 확인하세요.

Q. 3주택자면 실제로 얼마나 내나요?

A. 기본세율에 30%p가 더해져 국세 최고 75%, 지방소득세까지 포함하면 최고 82.5%입니다. 여기에 장특공까지 배제돼 차익이 클수록 부담이 급증합니다.

Q. 우리 집은 조정지역이 아니라고 알고 있었는데요.

A. 2025년 10월 16일부터 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳이 규제지역으로 지정됐습니다. 예전 기준으로 판단하지 말고 현재 규제지역 여부를 다시 확인해야 합니다.

Q. 증여로 넘기면 절세되나요?

A. 취득세·증여세 부담과 이월과세(증여 후 단기 양도 시 취득가 소급) 등으로 오히려 손해일 수 있습니다. 반드시 세무사와 시뮬레이션 후 결정하세요.

Q. 지금이라도 팔아야 하나요, 버텨야 하나요?

A. 정답은 없습니다. 임대수익이 낮고 현금화 계획이 있으면 매도, 핵심 입지에 실거주 계획이 명확하면 보유가 유리한 경향이 있습니다. 세금 계산을 먼저 해보고 판단하세요.

정리하면, 다주택자 양도세 중과는 2026년 5월 10일부로 이미 부활했고 조정대상지역이 서울 전역으로 넓어지면서 사정권이 크게 확대됐습니다. 세율만 볼 게 아니라 장특공 배제, 매도 순서, 예외 대상까지 함께 따져야 실제 세부담이 결정됩니다. 이 글은 정보 제공 목적이며, 주택별 취득가·보유기간·주택 수에 따라 결과가 크게 달라지므로 실제 매도·증여 결정 전에는 반드시 세무 전문가와 개별 시뮬레이션을 거치시길 권합니다.

📌 참고 및 출처
대한민국 정책브리핑 - 규제지역 지정, 대한민국 정책브리핑 - 중과 유예 종료, 세무법인 다솔 칼럼, 한국경제 부동산밸류업센터, 국세청 양도소득세 세율 등