2026 다주택 양도세 중과 세율, 지방세 포함 최고 82.5%

2026년 5월 10일부터 조정대상지역 주택은 2주택자 기본세율+20%p, 3주택 이상은 +30%p가 적용되며 지방소득세를 합친 최고 한계세율은 각각 71.5%, 82.5%다.

2026년 5월 10일부터 다주택자가 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 양도하면 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해진다. 개인지방소득세까지 합친 최고 한계세율은 2주택자 71.5%, 3주택 이상 82.5%다. 다만 이 숫자는 양도차익 전체에 일률적으로 곱하는 세율이 아니라 과세표준 10억원 초과 구간에 적용되는 최고 한계세율이다.

다주택 양도세 중과 세율

주택을 2년 이상 보유했다면 일반 양도소득세 기본세율은 과세표준에 따라 6~45%의 누진구조다. 중과 대상 2주택자는 각 구간에 20%포인트가 붙어 26~65%, 3주택 이상은 30%포인트가 붙어 36~75%가 된다.

개인지방소득세는 같은 과세표준에 국세 세율의 10분의 1 수준인 표준세율을 적용한다. 이를 합치면 2주택자는 28.6~71.5%, 3주택 이상은 39.6~82.5% 범위다. 실제 납부액은 누진공제와 필요경비, 기본공제 등을 반영하므로 최고세율만 양도차익에 곱하면 과다 계산된다.

2026년 5월 10일 이후 세율 구조

일반 과세	기본세율 6~45%	비조정대상지역 주택이나 중과 제외 주택은 원칙적으로 기본세율 적용
조정지역 2주택	기본세율+20%p, 26~65%	지방소득세 포함 한계세율은 28.6~71.5%
조정지역 3주택 이상	기본세율+30%p, 36~75%	지방소득세 포함 한계세율은 39.6~82.5%
장기보유특별공제	중과 대상은 적용 제외	오래 보유했더라도 중과 판정 시 공제액이 0원이 될 수 있어 세액 차이가 커짐
2년 미만 보유	단기양도세율과 중과세율을 비교	법에서 정한 방식에 따라 계산한 세액 중 큰 금액이 적용될 수 있음

양도차익 10억원 계산

국세청은 양도가액 20억원, 취득가액 10억원, 15년 보유, 필요경비가 없는 주택을 사례로 제시했다. 중과 유예 때는 장기보유특별공제 3억원을 빼 과세표준이 6억9,750만원이지만, 중과가 적용되면 장기보유특별공제를 받지 못해 과세표준이 9억9,750만원으로 올라간다.

국세 기준 산출세액은 유예 적용 시 2억5,701만원, 중과 후 2주택자는 5억8,251만원, 3주택 이상은 6억8,226만원이다. 지방세법 표준세율로 계산한 개인지방소득세까지 단순 합산하면 각각 약 2억8,271만원, 6억4,076만원, 7억5,049만원이다. 양도차익 10억원 대비 부담률은 약 28.3%, 64.1%, 75.0%로, 세율 가산과 장기보유특별공제 배제가 동시에 작용한 결과다.

국세청 사례에 지방소득세를 더한 비교

중과 유예	국세 2억5,701만원+지방세 약 2,570만원=약 2억8,271만원	장기보유특별공제 3억원 반영, 양도차익 대비 약 28.3%
중과 후 2주택	국세 5억8,251만원+지방세 약 5,825만원=약 6억4,076만원	유예 때보다 약 3억5,805만원 증가, 양도차익 대비 약 64.1%
중과 후 3주택 이상	국세 6억8,226만원+지방세 약 6,823만원=약 7억5,049만원	유예 때보다 약 4억6,778만원 증가, 양도차익 대비 약 75.0%

중과 대상 판정 조건

중과는 다주택자가 조정대상지역 안의 주택을 양도할 때 적용된다. 비조정대상지역 소재 주택을 파는 경우에는 다주택자라는 이유만으로 이 중과세율이 적용되지는 않는다. 주택 수를 셀 때는 조합원입주권과 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권도 포함될 수 있다.

국세청이 2026년 3월 1일 공개한 현황에는 서울 25개 구 전역과 경기 과천·광명·의왕·하남, 성남 3개 구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구가 포함됐다. 조정대상지역은 변경될 수 있으므로 계약 당시 기억이 아니라 실제 양도 시점의 공고와 홈택스 자가진단 결과를 확인해야 한다. 장기임대주택 등 중과 제외 여부까지 얽혀 있다면 주택 수만으로 결론을 내리지 않는 것이 안전하다.

매도 전 확인 순서

1	양도 주택의 조정대상지역 여부	국토교통부 공고 또는 홈택스 조정대상지역 조회로 양도 시점 기준 확인
2	세대 기준 주택·입주권·분양권 수	2021년 이후 취득 분양권과 세대원 보유분을 빠뜨리지 않기
3	중과 제외 주택 해당 여부	장기임대주택 등은 등록일·임대기간·가액 요건을 개별 검토
4	취득가액과 필요경비 증빙	중개보수·법무비·자본적 지출 등 인정 가능한 증빙을 거래 전에 정리
5	홈택스 모의계산	비과세·중과세 자가진단 후 일반세율과 중과세율 결과를 비교

5월 9일 계약 예외

2026년 5월 9일까지 정식 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이 증빙되면 제한적으로 기존 유예를 적용받을 수 있다. 강남·서초·송파·용산구 주택은 계약일부터 4개월, 그 밖의 조정대상지역 주택은 6개월 안에 잔금 지급과 등기를 마쳐야 한다.

가계약이나 토지거래허가 전 사전 약정만으로는 계약 요건을 충족하지 않는다. 국세청 사례에서도 5월 9일 가계약 후 5월 12일 정식 계약과 계약금 지급이 이뤄진 경우 중과 유예를 인정하지 않았다. 이미 계약한 매도자는 계약서 날짜뿐 아니라 계약금 금융거래내역과 잔금·등기 완료일을 함께 점검해야 한다.

자주 묻는 질문

Q. 다주택자면 모든 지역에서 중과되나요?

A. 아니다. 다주택 양도세 중과는 원칙적으로 조정대상지역 안의 주택을 양도할 때 적용된다. 비조정대상지역 주택은 중과 대상이 아닌지 먼저 확인해야 한다.

Q. 최고 82.5%를 양도차익 전체에 곱하나요?

A. 아니다. 82.5%는 3주택 이상자의 과세표준 10억원 초과분에 적용되는 지방세 포함 최고 한계세율이다. 실제 세금은 과세표준 구간별 누진세율과 누진공제를 반영해 계산한다.

Q. 15년 보유해도 장기보유특별공제를 못 받나요?

A. 중과 대상인 조정대상지역 다주택 주택은 장기보유특별공제가 배제된다. 국세청 사례에서도 15년 보유에 따른 30% 공제 3억원이 중과 후에는 적용되지 않았다.

Q. 분양권도 주택 수에 포함되나요?

A. 국세청 안내에 따르면 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권과 조합원입주권이 다주택 중과 판정의 주택 수에 포함될 수 있다. 취득일과 세대 보유 현황을 함께 확인해야 한다.

Q. 양도세 신고기한은 언제인가요?

A. 부동산 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고하고 납부해야 한다. 국세청은 홈택스와 손택스 전자신고를 지원한다.

Q. 세금이 많으면 나눠 낼 수 있나요?

A. 납부세액이 1천만원을 초과하면 분납할 수 있다. 2천만원 이하는 1천만원 초과분, 2천만원 초과는 전체 세액의 50%를 납부기한 후 2개월 이내에 나눠 낼 수 있다.

매도 판단은 최고세율보다 조정대상지역 여부, 세대별 주택 수, 중과 제외 요건, 장기보유특별공제 배제 효과를 순서대로 확인하는 것이 핵심이다. 특히 양도차익이 큰 장기보유 주택은 세율 가산보다 공제 상실로 늘어나는 세금이 더 클 수 있다. 홈택스 자가진단과 모의계산으로 1차 확인한 뒤 입주권·분양권, 임대주택 또는 계약일 예외가 있다면 신고 전에 세무 전문가에게 개별 계산을 받아보는 편이 안전하다.

📌 참고 및 출처
· 국세청 다주택 중과유예 종료 안내
· 국세청 양도소득세 세율 안내
· 국가법령정보센터 소득세법 제104조
· 국가법령정보센터 지방세법 제103조의3