고양창릉 3기 신도시 본청약 7월 27일 일반접수, S-3·S-4 분양가·자격 총정리

고양창릉 S-3·S-4블록 2306가구 본청약은 사전청약 당첨자 7월 20~21일, 일반청약 7월 27~29일 접수하며 분양가는 59㎡ 기준 S-3 4억9천만원대·S-4 6억2천만원대다.

고양창릉 3기 신도시 S-3·S-4블록 2306가구 본청약이 코앞으로 왔습니다. 사전청약 당첨자는 7월 20~21일에 먼저 접수하고, 일반청약은 7월 27일부터 29일까지 진행됩니다. 분양가는 전용 59㎡ 기준으로 나눔형(이익공유형)인 S-3블록이 평균 4억9000만원대, 일반 공공분양인 S-4블록이 평균 6억2000만원대로 공고됐습니다. 당첨자 발표는 S-3블록 8월 18일, S-4블록 8월 19일이고 계약은 11월, 입주는 2030년 2~3월 예정입니다.

같은 지구·같은 시기 청약이지만 두 블록은 '완전히 다른 상품'입니다. S-3은 분양가가 싼 대신 시세차익을 LH와 나누고 개인 간 매매가 막혀 있으며, S-4는 비싸지만 온전한 소유권에 전매제한 3년만 지나면 처분이 자유롭습니다. 어느 블록에 넣을지가 이번 청약의 핵심 판단 포인트입니다.

고양창릉 본청약 일정과 공급 규모

이번에 공급되는 물량은 LH가 시행하는 S-3블록 1282가구와 S-4블록 1024가구, 합계 2306가구입니다. 3기 신도시 고양창릉지구에서 올해 나온 본청약 물량으로, 2022년 사전청약 당첨자들이 4년 만에 본계약 단계에 들어서는 것이기도 합니다.

일정을 순서대로 정리하면 이렇습니다. 사전청약 당첨자 접수가 7월 20~21일, 일반청약(신규 신청자) 접수가 7월 27~29일입니다. 청약은 LH청약플러스를 통해 진행되며, 당첨자 발표는 S-3블록이 8월 18일, S-4블록이 8월 19일로 하루 차이가 납니다. 계약 체결은 11월이고, 입주 예정 시기는 S-3블록 2030년 2월, S-4블록 2030년 3월입니다.

주의할 점은 사전청약 당첨자라도 본청약 입주자모집공고일까지 무주택 세대구성원 자격을 유지해야 최종 당첨자로 선정된다는 것입니다. 사전청약 이후 주택을 취득했거나 세대 분리·합가로 자격이 바뀐 경우라면 접수 전에 반드시 자격 요건부터 다시 확인해야 합니다.

고양창릉 S-3·S-4블록 본청약 핵심 일정

공급 물량	S-3블록 1282가구 + S-4블록 1024가구 = 2306가구	3기 신도시 고양창릉의 올해 본청약 물량
사전청약 당첨자 접수	7월 20~21일	무주택 자격 유지 여부를 접수 전 재확인
일반청약 접수	7월 27~29일	사전청약 미당첨자·신규 신청자 모두 가능
당첨자 발표	S-3 8월 18일 / S-4 8월 19일	블록별 발표일이 다르니 혼동 주의
계약 체결	11월 예정	계약금 마련 일정을 지금부터 계산
입주 예정	S-3 2030년 2월 / S-4 2030년 3월	입주까지 약 3년 7개월, 자금계획은 장기로

S-3·S-4 분양가와 두 블록의 차이

분양가 차이가 큰 이유는 상품 구조가 다르기 때문입니다. S-3블록은 나눔형(이익공유형) 공공분양으로, 전용 46㎡ 평균 3억8000만원대, 55㎡ 4억6000만원대, 59㎡ 4억9000만원대, 74㎡ 6억1000만원대, 84㎡ 7억원대입니다. 시세보다 크게 저렴한 대신 5년 거주의무가 있고, 처분하려면 개인 간 거래가 아니라 LH에 환매해야 하며 이때 발생한 이익을 수분양자와 LH가 나누는 구조입니다.

S-4블록은 일반 공공분양으로 전용 59㎡ 평균 6억2000만원대, 74㎡ 7억6000만원대, 84㎡ 8억6000만원대입니다. 분양가상한제가 적용돼 전매제한 3년, 실거주 의무 3년이 붙지만 그 이후에는 시장에서 자유롭게 매매할 수 있고 시세차익도 온전히 가져갑니다.

판단 기준을 단순화하면 이렇습니다. 초기 자금이 부족하고 장기 실거주가 목적이라면 진입 장벽이 낮은 S-3이, 자금 여력이 있고 자산 상승분을 온전히 확보하고 싶다면 S-4가 유리한 쪽입니다. 참고로 앞서 진행된 고양창릉 공공분양(S5·S6 등)에서는 최고 410대 1의 경쟁률이 나온 바 있고, 당시 단지들의 예상 시세차익은 타입에 따라 1억5000만~2억5000만원 안팎으로 분석된 것으로 알려져 있습니다.

S-3(나눔형) vs S-4(일반 공공분양) 비교

공급 가구	1282가구	1024가구
59㎡ 평균 분양가	4억9000만원대	6억2000만원대
84㎡ 평균 분양가	7억원대	8억6000만원대
거주·전매 조건	거주의무 5년, 개인 간 거래 불가(LH 환매)	전매제한 3년, 실거주 의무 3년
시세차익 귀속	환매 시 이익을 LH와 공유	본인에게 전액 귀속
어울리는 신청자	초기 자금이 적은 실거주 목적 무주택자	자금 여력이 있고 자산 가치를 중시하는 무주택자

S-3 전용 대출 축소 논란, 확인할 것

이번 본청약에서 가장 뜨거운 쟁점은 S-3블록의 대출 조건 변경입니다. 2022년 사전청약 당시에는 시세차익 일부를 반납하는 대신 연 1.9~3.0% 고정금리, 최장 40년 만기, LTV 최대 80%, 한도 최대 5억원의 나눔형 전용 주택담보대출이 안내됐습니다. 그런데 이번 본청약 공고문에서 이 전용 상품 안내가 빠지고 일반 디딤돌대출만 기재되면서 사전청약 당첨자들이 반발하고 나섰습니다.

일반 디딤돌대출은 한도가 최대 4억원에 소득 기준이 엄격해 맞벌이 부부는 사실상 이용이 어렵다는 지적이 나왔고, 논란이 커지자 정부는 대출 한도(LTV 80% 수준)는 유지하는 방향으로 정정 안내를 했습니다. 다만 금리가 사전청약 당시 안내보다 오르고 만기가 40년에서 30년으로 짧아지면서, 매달 갚는 원리금 부담이 40% 넘게 늘어난다는 분석이 나온 상태입니다. 국토교통부와 HUG는 가계대출 규제와 주택도시기금 여력을 이유로 조건 변동이 불가피했다고 해명했습니다.

실전 체크포인트는 두 가지입니다. 첫째, S-3에 청약한다면 '분양가의 몇 %까지, 어떤 금리·만기로' 대출이 가능한지 공고문의 최신 정정 내용과 은행 상담으로 반드시 확인한 뒤 월 상환액을 계산해 보세요. 둘째, 소득이 높은 맞벌이라면 정책대출 소득 기준에 걸릴 수 있으니 일반 주담대 기준의 자금계획도 함께 세워두는 게 안전합니다. 실제로 3기 신도시 사전청약에서는 본청약까지 오는 동안 이탈률이 단지에 따라 최대 41%에 달했다는 집계도 있는 만큼, 자금 사정과 조건 변화를 냉정하게 따져보고 계약 여부를 결정해야 합니다.

청약 자격과 입지, 당첨 전략

나눔형 공공분양의 일반공급은 도시근로자 월평균 소득 120%(2인 가구 130%) 이하와 자산 요건을 충족해야 신청할 수 있습니다. 특별공급은 유형별로 기준이 다른데, 앞선 고양창릉 나눔형 공급에서는 다자녀·노부모부양 120% 이하, 신혼부부·생애최초 130% 이하, 신생아 우선공급 140% 이하가 적용된 것으로 알려져 있습니다. 본인이 해당하는 특공 유형과 소득·자산 기준은 이번 공고문 원문(LH청약플러스)에서 블록별로 확인하는 것이 정확합니다.

입지는 고양창릉의 최대 강점입니다. 지구가 서울 은평구·마포구와 인접해 서울 경계에서 약 0.7km 거리이고, 2030년 개통 예정인 GTX-A 창릉역(가칭)을 이용하면 서울역까지 10분대, 삼성역까지 20분대 이동이 가능할 것으로 안내되고 있습니다. 입주 예정 시기(2030년 2~3월)와 창릉역 개통 목표 시점이 비슷하게 맞물려 있다는 점도 눈여겨볼 대목이지만, 철도 개통은 지연 사례가 많은 만큼 '개통 전 입주' 가능성도 감안해 두는 게 현실적입니다.

당첨 전략 관점에서는 사전청약 당첨자 물량이 빠진 잔여분에 일반청약이 몰리는 구조라는 점을 기억해야 합니다. 사전청약 이탈이 많았던 만큼 일반청약 몫이 생기지만, 앞선 창릉 분양에서 세 자릿수 경쟁률이 나왔던 걸 고려하면 경쟁은 치열할 가능성이 큽니다. 청약통장 납입 요건과 거주지역 우선공급 요건(해당 지역 거주기간)을 공고일 기준으로 충족하는지 먼저 점검하고, 상대적으로 경쟁이 덜한 타입·특공 유형을 노리는 것이 확률을 높이는 기본기입니다.

자주 묻는 질문

Q. 일반청약은 정확히 언제 접수하나요?

A. 일반청약 접수는 7월 27일부터 29일까지 사흘간이며, 사전청약 당첨자는 그보다 앞선 7월 20~21일에 접수합니다. LH청약플러스를 통해 진행됩니다.

Q. 사전청약에 당첨되지 않았어도 신청할 수 있나요?

A. 가능합니다. 사전청약 당첨자 접수분을 제외한 물량에 대해 7월 27~29일 일반청약으로 신청할 수 있으며, 무주택 등 청약 자격 요건은 동일하게 충족해야 합니다.

Q. S-3블록은 왜 분양가가 훨씬 싼가요?

A. 나눔형(이익공유형)이라 시세 대비 낮게 공급하는 대신, 5년 거주의무가 있고 처분 시 개인 간 매매가 아니라 LH에 환매하면서 시세차익을 LH와 나누는 구조이기 때문입니다. 싸게 사는 대신 차익 일부를 포기하는 상품입니다.

Q. S-4블록의 전매제한과 실거주 의무는 어떻게 되나요?

A. 분양가상한제 적용 단지로 전매제한 3년과 실거주 의무 3년이 적용됩니다. 이 기간이 지나면 자유롭게 매매할 수 있고 시세차익은 전액 본인에게 귀속됩니다.

Q. S-3 전용 대출은 결국 어떻게 되는 건가요?

A. 사전청약 때 안내된 전용 모기지(연 1.9~3.0%·40년·LTV 80%·최대 5억원)가 본청약 공고에서 빠지며 논란이 됐고, 정부는 대출 한도는 유지하는 쪽으로 정정했습니다. 다만 금리 상승과 만기 단축(30년)으로 원리금 부담이 40% 이상 늘어난다는 분석이 있으니 계약 전 월 상환액을 직접 계산해 보는 것이 필수입니다.

Q. 입주는 언제이고 GTX는 그때 개통돼 있나요?

A. 입주 예정은 S-3블록 2030년 2월, S-4블록 2030년 3월입니다. GTX-A 창릉역도 2030년 개통이 목표로 안내되고 있지만 철도 사업은 지연 가능성이 있어, 입주 초기에는 기존 대중교통을 이용할 가능성도 열어두는 게 좋습니다.

정리하면 이번 고양창릉 본청약은 '싸지만 조건이 붙는 S-3'과 '비싸지만 온전한 소유권의 S-4' 중 자신의 자금력과 거주 계획에 맞는 쪽을 고르는 선택의 문제입니다. 일반청약 접수(7월 27~29일)까지 남은 기간 동안 공고문 원문에서 소득·자산·거주요건을 확인하고, 특히 S-3 신청자는 변경된 대출 조건 기준으로 월 상환액을 계산해 본 뒤 청약 여부를 결정하시길 권합니다. 이 글은 공고와 보도 내용을 정리한 정보 제공 목적의 자료이며, 청약 자격과 대출 가능 여부는 개인 상황에 따라 달라지므로 최종 판단 전 LH청약플러스 공고문 확인과 은행·전문가 상담을 병행하시기 바랍니다.

📌 참고 및 출처
뉴시스, 서울경제, 글로벌이코노믹, 아시아투데이, 한국경제, 뉴스핌 등