2026 HUG 전세보증 6.5% 적용, 반전세 가입 전 확인할 기준

6.5%는 보증료율이 아니라 반전세 보증금 환산에 쓰이며, 2026년 7월 1일 이후 신규·증액 갱신 신청부터 적용됩니다.

2026년 8월 17일 기준 HUG 전세보증의 6.5%는 보증료율이 아니라, 월세가 있는 계약을 전세보증금으로 환산할 때 쓰는 전월세전환율입니다. 2026년 7월 1일 이후 신청한 신규 보증과 보증금이 늘어난 갱신 보증에는 6.5%가 적용되고, 보증금이 그대로인 갱신은 종전 보증에 적용된 전환율을 따릅니다.

가입 전에는 아래 순서로 확인하면 됩니다.

1. 계약서의 보증금과 월세를 따로 적는다.
2. 보증금에 연간 월세를 6.5%로 나눠 더한다.
3. 환산한 금액이 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하인지 본다.
4. 주택가격의 90%에서 선순위채권을 뺀 보증한도도 계산한다.
5. 신규·갱신별 신청기한 안에 HUG 심사를 신청한다.

6.5% 반전세 환산식부터 계산

HUG의 계산식은 전월세전환율 적용 전세보증금 = 계약상 전세보증금 + [(월세 × 12) ÷ 전월세전환율]입니다. 따라서 6.5%는 보증금의 6.5%를 별도로 내는 비용이 아니며, 월세를 보증금으로 바꾸는 계산의 분모입니다.

예를 들어 수도권에서 보증금 5억원, 월세 100만원인 계약이라면 월세 연간액 1,200만원을 0.065로 나눈 약 1억8,462만원을 보증금에 더합니다. 환산 전세보증금은 약 6억8,462만원으로 7억원 이하입니다. 반대로 보증금이 5억2,000만원이면 같은 월세를 더했을 때 약 7억462만원이 되어 지역 한도를 넘습니다.

기존 전환율 6.4%와 비교하면 월세 100만원의 환산액은 1억8,750만원에서 약 1억8,462만원으로 약 288만원 줄어듭니다. 다만 한도 안에 들어왔다는 뜻일 뿐, 주택가격과 선순위채권 심사를 통과했다는 의미는 아닙니다.

2026년 7월 1일 이후 적용 구분

신규 보증	2026년 7월 1일 이후 신청부터 6.5%	계약서상 보증금과 월세를 현재 전환율로 환산한다.
갱신·보증금 증가	신규와 같은 최신 기준인 6.5%	갱신계약을 했더라도 보증금이 늘면 종전 전환율을 그대로 쓰지 않는다.
갱신·보증금 동일	종전 보증의 전월세전환율	7월 이후 갱신이라는 이유만으로 무조건 6.5%를 적용하지 말고 기존 보증서를 확인한다.
지역별 한도	환산 전세보증금 기준 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원	계약상 보증금만 보고 판단하면 월세 환산액 때문에 한도를 넘길 수 있다.

신규·갱신 신청기한과 가입 조건

전세보증금반환보증의 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 2년 계약이라면 기준일로부터 1년이 지나기 전이지만, 실제 기준일은 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날이므로 두 날짜를 먼저 확인해야 합니다. 갱신 계약은 기존 계약 만료 1개월 전부터 신청할 수 있고, 갱신계약서상 계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청해야 합니다.

보증금액은 HUG가 정한 보증한도 안에서 신청합니다. 핵심 계산은 주택가격 × 90% - 선순위채권 등이며, 전세보증금과 선순위채권을 합한 금액도 주택가격의 90% 이내여야 합니다. 갱신보증도 2024년 1월 1일부터 90% 기준이 적용되고 있어, 예전 계약 때 가능했다는 이유만으로 현재 갱신 가입이 보장되지는 않습니다.

실제 확인 순서는 다음과 같습니다.

① 등기부등본 갑구에서 경매·압류·가압류 등 권리침해가 있는지 본다.
② 을구에서 근저당 등 선순위채권을 확인한다.
③ 아파트·오피스텔은 KB시세나 한국부동산원 부동산테크 시세 등 HUG가 인정하는 주택가격 자료를 확인한다.
④ 전입신고와 확정일자, 계약기간 1년 이상 여부를 점검한다.
⑤ 건물과 토지가 같은 임대인 소유인지, 건축물대장상 위반건축물 여부를 확인한다.

선순위채권은 일반적으로 주택가액의 60% 이내여야 하며, 단독·다중·다가구는 일부 기준이 다를 수 있습니다. 다가구주택은 다른 세입자의 선순위 보증금까지 확인해야 하므로 아파트보다 서류 검토가 복잡합니다.

자주 묻는 질문

Q. 6.5%가 HUG 보증료율인가요?

A. 아닙니다. 반전세 계약의 보증금 요건을 확인하기 위한 전월세전환율입니다. 실제 보증료는 별도의 보증료율과 보증기간 등을 기준으로 산정됩니다.

Q. 보증금이 수도권 7억원 이하면 무조건 가입되나요?

A. 아닙니다. 월세를 환산한 금액이 7억원 이하이어야 하며, 주택가격의 90%에서 선순위채권을 뺀 보증한도와 등기·전입·확정일자 조건도 함께 충족해야 합니다.

Q. 갱신계약을 2026년 7월 이후에 하면 모두 6.5%인가요?

A. 보증금이 증가한 갱신은 6.5%를 적용하지만, 보증금이 증가하지 않은 갱신은 종전 보증의 전환율을 적용합니다. 기존 보증서와 갱신계약서의 금액을 함께 확인해야 합니다.

신청 직전 마지막 점검

신청 직전에는 계약서의 보증금·월세, 신청 지역, 기존 보증의 전환율, 주택가격 자료, 선순위채권을 한 화면에 모아 계산하는 것이 좋습니다. 환산금액이 지역 한도에 가까우면 월세나 보증금이 조금만 달라져도 결과가 바뀔 수 있으므로 계약서 숫자를 임의로 반올림하지 않아야 합니다. 신규 보증은 잔금일·전입일 중 늦은 날을, 갱신 보증은 기존 계약 만료 1개월 전부터의 신청 가능 기간을 기준으로 일정을 잡으면 됩니다.

현재 확인되는 HUG 기준만으로는 특정 주택의 최종 가입 가능 여부를 확정할 수 없습니다. 주택가격 인정 방식, 근저당과 선순위 임차보증금, 건축물대장 내용이 물건마다 다르기 때문입니다. 특히 보증금이 오르지 않은 갱신이라면 6.5%를 자동 대입하지 말고 종전 보증서를 먼저 확인한 뒤 HUG 공식 채널이나 안심전세 앱에서 최종 심사를 진행해야 합니다.

📌 참고 및 출처
· 주택도시보증공사 전월세전환율 변경 안내
· 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요
· 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 자주하는 질문
· 주택도시보증공사 안심전세 앱